부동산 세제가 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 부추겼단 지적에 정부가 2028년부터 종합부동산세 세율을 ‘주택 수’ 대신 ‘주택가액’으로 일원화하는 개편안을 내놨지만, 합계 가액이 시가 30억원 이상인 경우부터는 주택 수에 따른 보유세 부담 격차가 오히려 커지는 것으로 나타났다. 세제개편 취지와 맞지 않는 설계라는 지적이 나온다.
19일 김현동 배재대 교수(경영학)의 시뮬레이션에 따르면, 종부세 확대 기준이 된 시가 30억원 주택을 소유한 실거주 1주택자의 보유세(재산세+종부세) 부담 수준을 세제 개편 전후 각각 100으로 놓고 봤을 때, 다주택자의 세 부담이 개편 뒤 크게 확대되는 것으로 나타났다.
현행 시가 30억원(공시가 약 20억원) 상당의 주택을 보유한 경우, 1주택자(연령·거주기간 세액공제 미적용 전제)의 보유세 부담은 약 583만원(100%)이다. 2주택 합산 같은 가액을 보유한 경우(623만원·106.8%)와 세 부담 차이는 6.8%포인트 수준에 그쳤다. 3주택자(560만원)는 주택별 재산세 누진율이 낮아, 1주택의 95% 수준으로 오히려 낮았다.
그러나 실거주 1주택자에 대한 기본공제금액이 현행 12억원에서 14억원이 확대되고, 3주택자 및 조정대상지역 주택 보유자에 대해 공정시장가액비율을 80%까지 높이는 2028년부터는 양상이 달라진다. 실거주 1주택자의 보유세 부담이 약 556만원(100%)으로 줄어드는 반면, 다주택자의 세 부담 증가 폭은 가파르다. 같은 가액이더라도 비조정지역의 2주택자의 세 부담은 884만원(158.9%), 조정지역의 2주택자는 1019만원(183.3%)까지 치솟는다. 3주택자(1020만원)의 경우 실거주 1주택자 대비 세 부담 비율이 184.7%에 달했다.
김 교수는 “과세 형평과 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림을 완화하겠다는 취지와 달리, 실제 시장에서는 주택 수에 따른 세금 격차가 심화되는 역효과가 발생할 수 있다”며 “기본공제액과 공정시장가액비율 조정이 세율의 변화를 상쇄하고도 남아 주택 수에 따른 격차가 더 벌어지는 것”이라고 짚었다.
박수지 신민정 기자 suji@hani.co.kr