[현대유퍼스트부동산투자신탁30호가 투자하는 영국 스코틀랜드 에든버러 소재 오피스 빌딩. (사진=현대자산운용 투자설명서 갈무리)]
현대자산운용의 영국 부동산 펀드가 마스턴투자운용으로부터 약 350억원 규모의 후순위 자금을 수혈받아 기존 담보대출 리파이낸싱을 마쳤습니다. 기존 대출의 만기 도래에 따른 상환 부담은 넘겼지만, 후순위 대출에 연 15%의 내부수익률이 적용되고 이자 상당액이 원금에 합산되는 구조여서 향후 상환 부담은 커질 전망입니다.
오늘(20일) 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 '마스턴유럽일반사모부동산투자신탁제58호'를 통해 현대자산운용의 '현대유퍼스트부동산투자신탁30호' 리파이낸싱에 후순위 대주로 참여했습니다. 마스턴운용이 제공한 후순위 대출 규모는 1천780만4천964파운드로, 우리 돈으로 약 350억원 수준입니다.
'현대유퍼스트부동산투자신탁30호'는 마스턴의 후순위 자금과 미국계 보험사인 아메리칸 제너럴 라이프 인슈어런스 컴퍼니가 제공한 선순위 대출 6천210만파운드를 합쳐 기존 담보대출을 상환했습니다.
전체 신규 리파이낸싱 규모는 약 7천990만파운드입니다. 현대자산운용은 지난 6일 선순위와 후순위 대출약정을 체결한 뒤 9일 신규 대출금으로 기존 대출 상환을 완료했습니다. 선순위 대출 금리는 연 6.44%로, 원금과 이자를 대출 기간에 걸쳐 나눠 갚는 원리금 분할상환 방식입니다.
마스턴이 제공한 후순위 대출에는 연 15%의 내부수익률(IRR)이 적용됩니다. 이자는 매년 현금으로 지급하지 않고 대출 원금에 합산하는 PIK(Payment-In-Kind) 방식입니다. 펀드 입장에서는 당장의 현금 이자 부담을 줄일 수 있지만, 이자가 계속 원금에 붙으면서 향후 갚아야 할 금액이 불어납니다. 또 후순위 대출은 2037년 4월 만기에 원금과 누적 이자를 한꺼번에 상환해야 합니다. 조기에 대출을 갚더라도 대출잔액의 1.5%에 더해 마스턴 측의 연 15% 수익률을 보전해야 합니다.
선순위 대출에도 조기 상환 시 대주가 받지 못하게 되는 잔여 이자를 현재가치로 계산해 지급하는 '메이크홀' 조건이 붙었습니다.
앞서 현대자산운용은 지난해 말 수익자총회를 열고 해당 펀드의 신탁계약 기간을 최초 계약일로부터 5년 6개월에서 10년 6개월로 연장했습니다. 이에 따라 펀드 만기는 기존 2026년 1월에서 2031년 1월로 5년 늦춰졌습니다.
이에 더해 현대자산운용은 선순위 대출만으로는 기존 대출을 상환하는 데 필요한 자금을 모두 조달하기 어려워 중·후순위 대출을 추가하는 방안을 검토하고 있다고 밝힌 바 있습니다. 영국 부동산 가치 하락으로 금융기관의 담보인정비율과 대출 조건이 강화되면서 선순위 대출만으로 부족해진 차환 자금을 마스턴의 후순위 대출로 채우기 위해서입니다.
현대유퍼스트부동산투자신탁30호는 영국 스코틀랜드 에든버러에 있는 오피스를 매입해 임대수익과 자산 매각에 따른 자본이익을 추구하는 상품입니다. 그러나 고금리 기조와 영국 상업용 부동산시장 침체가 장기화하면서 적정 가격에 자산을 매각하기 어려워졌습니다. 자산 가치가 하락한 상태에서 매각하면 투자 손실이 확정될 수 있는 만큼, 현대자산운용은 펀드 만기와 대출 상환 시점을 늦추는 방식으로 시간을 벌고 있습니다.
이번 리파이낸싱으로 기존 대출 만기에 맞춰 자산을 급하게 처분해야 하는 위험은 일단 해소됐습니다. 다만 연 6.44%의 선순위 대출과 연 15% 수익률을 보장해야 하는 후순위 대출 비용이 동시에 발생하면서 펀드의 금융비용 부담은 커지게 됐습니다.
향후 영국 오피스 가격과 임대수익이 충분히 회복되지 않을 경우 자산 매각대금에서 선·후순위 대출 원리금을 상환하고 나면 펀드 투자자에게 돌아갈 금액이 줄어들 수 있다는 우려가 나옵니다.