[다주택자 양도세 중과 부활]
10일 관계 부처 및 부동산업계에 따르면 양도세 중과 부활과 함께 다주택자들의 세 부담은 급격히 증가한다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 각각 가산된다. 여기에 지방소득세를 포함하면 최고세율은 80%를 웃돌게 된다. 특히 양도세 중과 유예 조치가 종료되면서 그간 다주택자에게 적용되던 최대 30%의 양도세 장기보유특별공제도 사라졌다. 과세표준이 커질수록 실효세율이 크게 상승하는 구조다.
머니투데이가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에 요청해 전용 84㎡ 기준 주요 단지를 가정해 비교한 결과 동일한 자산이라도 1주택과 다주택 여부에 따라 세금 차이가 최대 수십억원까지 벌어졌다.
실제 사례를 보면 세금 부담이 얼마나 급격하게 늘어나는지를 체감할 수 있다. 서울 마포구의 한 아파트를 약 8억5000만원에 취득해 25억원에 매도하는 경우를 가정해보면 1주택자의 세 부담은 4690만원(장특공 적용 비과세 기준)인 데 비해 중과세율이 적용되는 2주택자는 10억7400만원으로 세 부담이 확 불어난다. 여기에 더해 3주택자는 세 부담이 12억5000만원까지 늘어난다. 1주택자에 비해 2주택자는 약 10억원, 3주택자는 약 12억원의 세금을 더 내야 하는 셈이다.
강남권 고가 단지에서는 세 부담이 더 커진다. 약 15억원에 취득해 50억원에 매도하는 경우 1주택자 기준 세금은 1억9810만원대지만 다주택 중과가 적용되면 최대 27억원까지 뛴다. 차익의 절반 이상이 세금으로 환수되는 구조다.
7억~8억원대에 취득해 20억원 안팎에 매도하는 경우 1주택자 기준 현행 비과세 세액은 2500만원 수준이지만 2주택 중과 적용 시 8억6000만원대, 3주택 중과 적용시 10억원대로 세액이 불어난다. 마찬가지로 장특공 배제가 동시에 작용하면서 세 부담이 급격히 증가한다.
상대적으로 양도 차익이 크지 않은 단지 역시 사정은 다르지 않다. 6억원대에 취득해 13억원 수준에 매도하는 경우 1주택자는 세 부담이 거의 없지만 다주택 중과 적용 때는 수억원대 세금이 발생한다.
부동산시장 전문가들은 양도세 중과 부활 이후 세금 자체가 거래를 가로막는 요인이 될 것으로 내다봤다. 특히 이런 거래 문턱은 초고가 단지에서 더 크게 부각될 전망이다.
서울 강남권의 한 아파트를 16억원에 취득해 56억원에 매도하는 경우 다주택 중과 적용 시 세금이 31억원을 넘는다. 차익의 절반 이상이 세금으로 빠져나가는 셈이다. 이는 결국 매매가가 아닌 세금이 '거래 장벽'으로 작용하는 상황으로 연결될 수 있다.
세 구조 변화가 거래 흐름에도 상당한 영향을 미칠 전망이다. 기존 다주택자가 매도 시 실익이 크게 줄어들어 보유를 선택할 유인이 더 크다는 분석이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되고 매도호가가 소폭 상승함에 따라 서울 강남권, 한강벨트, 과천·분당 등 경기도 최선호 지역 가격이 전반적으로 소폭 확대 되는 모습을 보이고 있다"며 "강남권 주요지역의 경우 투자성이 강한 시장이기 때문에 시장 심리(기대감)에 영향을 줄 수 있는 거시적 변수, 세금 규제정책 강도 등에 따라 우선적으로 영향을 받을 수 있다"고 내다봤다.