정부가 재개발사업의 일반분양용 토지 등에 취득세를 현행 방식대로 부과할 수 있도록 법적 근거를 더하는 방안을 추진합니다. 이렇게 되면 조합이 이중과세를 이유로 세금을 돌려받기는 어려워질 전망입니다.
오늘(23일) SBS Biz 취재에 따르면 행정안전부는 재개발조합이 취득하는 체비지의 과세면적을 현행 안분(배분) 산식대로 산정할 수 있도록 관련 내용을 올해 지방세제 개편안에 담는 작업을 진행 중입니다. 지방세법에 과세 원칙을 직접 명시하거나, 시행령에 구체적인 산식을 둘 수 있도록 법률상 위임 근거를 보강하는 방안 등이 검토되고 있습니다.
재개발조합은 사업을 추진하면서 새 아파트 대신 현금 보상을 받는 소유자의 토지를 사들이며 취득세를 냅니다. 사업이 끝나도 조합원에게 돌아가지 않고 일반 분양용으로 남은 토지 이른바 '체비지'가 조합에 귀속되는데, 세법상 기존 사업부지 위에 만들어졌더라도 이처럼 조합 몫으로 새로 확정되면 별도 취득으로 봐 취득세를 다시 매기는 구조입니다.
다만, 체비지 전체에 세금을 매기는 것이 아니라 조합이 사업 중 사들인 토지가 전체 사업부지에서 차지하는 비율만큼을 체비지 과세면적에서 제외합니다.
하지만, 지난 4월 조세심판원은 기존에 세금을 낸 토지의 면적 비율만 공제해 다시 과세할 수 없다고 판단했습니다.
2023년 4월 이전고시가 이뤄진 서울 동대문구 약 5만3천370㎡ 규모 주택재개발정비사업의 조합은 사업 추진 과정에서 토지 2만6천390.46㎡를 취득하며 취득세를 냈습니다.이존고시 뒤 새로 취득한 체비지는 2만6천399㎡였는데 현행 산식대로면 기존 취득면적의 비율인 약 49.5%만 체비지에서 제외해, 나머지 1만3천315.77㎡에 다시 취득세 매기게 됩니다.
반면, 심판원은 이미 2만6천390.46㎡ 취득세를 냈으니, 체비지 2만6천399㎡에서 2만6천390.46㎡를 제외한 8.54㎡ 분의 세금만 내면 된다고 결정한 겁니다. 심판원은 현행 지방세법령의 산식은 과세표준을 계산하는 규정일 뿐 이를 근거로 조합에 새로운 납세의무까지 발생시킬 수는 없다고 봤습니다.
행안부는 현행 산식으로 계산한 체비지 면적에 취득세를 부과할 수 있다는 법적 근거를 명확히 해 과세 현장의 혼선을 줄인다는 입장입니다. 행안부는 심판원 결정과 반대 취지의 법원 판결도 현행 과세방식을 유지해야 할 근거로 들고 있습니다.
수원지방법원은 지난 2월 일부 재개발 조합이 취득한 일반분양용 토지 7만567㎡에 부과된 취득세가 이중과세라는 주장한 사건에서 일부 과세가액 산정은 문제가 있다고 봤지만, 이중과세 주장은 받아들이지 않았습니다. 오히려 현행 안분산식이 사업 중에 이미 낸 취득세 부분을 비율에 따라 제외해 이중과세 위험을 해소했다고 판단했습니다. 이에 법원은 신고세액 약 6억9천만원 중 약 4억3천만원을 정당한 세액으로 인정했습니다.
이런 가운데 법이 개정되면 앞으로 재개발·재건축조합이 사업 중 취득세를 냈던 토지면적이 다시 과세 대상에 포함됐다고 주장하며 세금을 돌려받기는 어려워질 전망입니다. 정부는 기존 지자체 과세방식을 법에 명확히 하는 것이어서 세 부담 변화가 없다는 입장이지만, 개별 재개발사업에서는 환급 여부에 따라 수억원대 세액이 갈릴 가능성도 있습니다.
지방세제 개편안은 이르면 다음 달 말 발표되고, 내년부터 시행됩니다. 다만, 이미 부과된 취득세나 진행 중인 심판·소송에는 소급 적용되지 않고 향후 취득분부터 적용됩니다.