시가 46억 넘으면 다주택 수준 중과 거론…개편시 초고가 종부세 2배로
은퇴자 지방 이전시 인센티브 고려…종부세 기본공제 확대 추진
(서울=연합뉴스) 서명곤 기자 = 정부가 내달 초 발표할 세제개편안에서 초고가 주택에 대한 증세를 추진중인 가운데, 강남권과 용산구 등 일부 고가 아파트는 세율 조정 없이도 올해 보유세가 2021년을 뛰어넘어 역대 최고 수준을 기록한 것으로 나타났다. 사진은 이날 서울 강남권 한 부동산 중개업소. 2026.7.29 seephoto@yna.co.kr
(세종=연합뉴스) 안채원 송정은 기자 = 정부가 '실거주 보호, 초고가·고차익 부담 강화' 방향의부동산 세제 개편안을 두고 막판 조율에 들어갔다.
양도소득세는 단순히 집값이 비싼 초고가 주택이 아니라 양도차익이 큰 매물을 정조준하고, 종합부동산세는 시가 46억원 안팎부터 다주택자 수준의 세율을 적용하는 방안이 유력하게 검토된다.
다만 매물이 잠기는 부작용을 막기 위해 다주택자 양도세 중과를 한시적·조건부로 완화하고 은퇴자의 지방 이전에 인센티브를 주는 방안도 함께 논의되고 있다.
정부는 오는 30일 당정 협의에서 세제 개편안을 조율한 뒤 다음 달 초 최종안을 발표할 예정이다.
◇ 장특공제, '집값'보다 '얼마나 남았나' 핵심
29일 관계 당국에 따르면 이번 양도세 개편의 핵심은 양도차익이 크게 발생한 초고가 주택에 양도세 부담 정상화다.
거주용 1주택이라도 양도차익 수십억원이 발생했다면 장기보유특별공제(장특공제) 한도 설정 등을 통해 과도한 혜택을 제한할 필요가 있다는 것이다.
장특공제는 실거래가 12억원 초과 1세대 1주택자를 대상으로 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제 혜택을 준다.
양도차익이 클수록 장특공제가 세 부담을 크게 낮춰주는 구조인 만큼 정부는 이 공제 혜택에 한도를 설정해 과도한 감면을 제한하는 방안을 검토·추진하는 것으로 알려졌다. 한도 금액은 10억원대가 거론된다.
관건은 단순한 주택 가격이 아니라 양도차익의 규모다.
예컨대 50억원에 사서 52억원에 파는 경우처럼 집값은 높아도 차익이 크지 않다면 한도 적용을 받지 않지만, 상대적으로 싼값에 사들여 막대한 차익을 남긴 초고가 주택은 한도 적용 대상이 될 가능성이 크다.
장특공제의 보유 기간에 따른 공제는 거주 기간 중심 공제로 바꿈으로써 일반적인 실거주 1주택은 보호하는 쪽에 무게를 두고 있다.
정부는 세 부담 강화가 매물 잠김이나 거래 절벽으로 이어지지 않도록 보완책도 함께 마련하고 있다.
김용범 청와대 정책실장은 지난 27일 CBS 라디오에서 다주택자의 경우 보유세가 강화되면 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어줘야 하지 않느냐는 의견 등을 적절하게 정책에 반영하는 방안을 고민하고 있다고 밝혔다.
지난 5월 9일 종료됐던 다주택자 양도세 중과 유예를 다시 한시적, 조건부로 도입하는 방안이 논의 대상에 올랐다.
다만 이미 종료된 양도세 중과 유예를 그대로 부활시키기보다는 정책 신뢰성과 시장 상황 등을 감안한 절충안을 마련하는 쪽에 무게가 실리는 것으로 알려졌다.
은퇴한 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하는 경우 양도세 인센티브를 주는 방안도 검토 대상이다.
지방에서 단기간에 다시 수도권으로 복귀하는 사례를 막기 위해 일정 기간 지방 거주 요건 등을 둘 필요가 있다는 의견도 함께 제기된다.
(서울=연합뉴스) 이진욱 기자 = 사진은 26일 서울 강남구 한 부동산 중개업소 매물 안내문 모습. 2026.7.26 cityboy@yna.co.kr
◇ 공정시장가액비율 70% 이상으로↑…1주택 기본공제는 12억서 확대
정부는 초고가 주택에 종부세 부담을 강화하는 방안도 추진 중이다. 대상은 시가 약 46억원이 넘는 주택이 될 것이란 관측이 나온다.
정부는 종부세 과세표준 12억원(공시가격 약 32억원, 시가 약 46억원) 초과 구간에 현행 3주택 이상 보유자에게 적용되던 중과세율(2.0∼5.0%)을 1·2주택자에게도 확대 적용한다.
과세체계를 주택 수에서 주택 가액으로 개편하기로 하면서, 이른바 '30억원짜리 똘똘한 한 채'를 가진 1주택자가 '10억원짜리 주택 3채'를 가진 다주택자보다 오히려 세금을 덜 내는 문제를 바로잡고 과세 형평성을 맞추겠다는 취지다.
현행 60%인 공정시장가액비율을 70% 이상으로 높이는 방안도 거론된다. 공정시장가액비율이 오르면 종부세 과세표준이 커져 과세 대상이 확대되고, 실제 세 부담도 늘어난다.
다만 최근 주택 상승분 등을 반영해 1주택자의 기본공제액을 현행 12억원에서 상향 조정하는 '완충 장치'도 마련할 것으로 보인다.
종부세율 강화, 공정시장가액비율 인상에 따라 중산층의 세 부담이 급증하는 것을 방지하고, 경계 구간에 걸린 실거주자들의 세 부담을 완화해 주기 위한 취지로 풀이된다.
이러한 개편안이 실제로 적용된다면 시가 50억원 안팎의 1주택자의 세 부담은 약 두 배로 늘어날 것으로 보인다.
시가 약 50억원(공시가격 35억원)인 아파트를 보유한 1주택자의 경우, 현행 기준(기본공제 12억원·공정시장가액비율 60%·기본세율 1.3%)으로는 1천194만원의 종부세(산출세액 기준)를 낸다.
하지만 개편안에 따라 중과세율(2.0%)이 적용되고 공정시장가액비율이 70%로 오르면, 기본공제가 13억∼15억원 수준으로 올라도 세액은 두 배가량이 된다.
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