재건축 정비 구역 내 토지 등 소유자는 재건축 정비사업에 참여해 신축 주택을 분양받고 일반분양으로 수익분을 얻는 방법으로 이익을 누린다. 다만 모든 토지 등 소유자가 재건축 정비사업에 참여하는 것은 아니므로, 도시정비법은 재건축 정비사업에 참여하지 않는 토지 등 소유자 등에 대해 도시정비법에 따른 매도청구소송을 통해 소유권이 사업시행자 혹은 조합에 귀속되는 절차를 규정하고 있다.
먼저 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않은 토지등소유자(이하 '미동의자')에 대한 매도청구는 우선 미동의자에 대한 매도청구로 도시정비법 제64조에서 규율하고 있어 도시정비법 제73조가 적용되는 다른 매도청구와 구별된다.
사업시행자(조합, 신탁업자, 한국토지주택공사 등, 이하 '사업시행자')는 사업시행계획 인가고시가 있은 날부터 30일 이내 미동의자에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 미동의자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 동의 여부를 회답해야 한다. 만약 위 기간 내 부동의하거나 회답하지 않는 경우 회답 기간이 만료된 때부터 2개월 이내 미동의자에게 매도청구를 해야 한다. 이를 1차 매도청구라고도 부른다.
1차 매도청구는 위 기간을 준수해야 하는데, 기간을 준수하지 못할 경우에는 매도청구권이 상실된다. 매도청구권이 상실된 경우 구 도시정비법상의 판례에 따르면 새로운 조합설립인가에 준하는 요건·절차를 갖춘 조합설립변경인가를 받아 다시 매도청구소송을 진행해야 하기 때문에 사업시행자 측이 입게 되는 시간적·경제적 불이익은 매우 크다고 볼 수 있다.
주택법이 적용되는 리모델링 사업의 경우 리모델링 행위허가 동의율이 75% 이상 충족하면 리모델링 행위허가 신청을 해야 하는데, 이때 미동의자에 대한 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류를 첨부하도록 규정하고 있어 리모델링 사업에서도 매도청구소송은 필연적으로 진행된다.
매도청구의 행사 방법에는 아무런 제한이 없으나, 매도청구 대상자들이 촉구서 등을 송달받지 못하였다고 항변하는 경우가 많아 실무상 입증 편의를 위하여 내용증명우편에 의하는 것이 일반적이다.
매도청구소송의 판결이 확정된 경우라도 사업시행자가 미동의자에게 매매대금을 지급하지 않아 미동의자가 소유권을 보유하고 있는 경우라면 미동의자는 표준 정관 규정에 따라 분양신청기한까지 동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있고, 아울러 분양신청도 할 수 있다는 것이 대법원의 태도다. 따라서 조합은 매도청구 판결이 확정된 자에 대하여 조합원으로 가입시킬 필요성이 있는지, 정관 개정을 할 필요가 있는지 등을 신중하게 검토할 필요가 있다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사