서울 아파트 전셋값이 91주 연속 상승하며 2022년 초 전세난 당시의 고점에 바짝 다가섰다. 신규 입주물량 감소와 전세의 월세 전환으로 매물이 줄어든 가운데, 앞으로 재개발·재건축 사업에 따른 대규모 이주 수요가 임대차 시장의 중대 변수로 떠오를 전망이다. 공급 부족과 수요 증가 요인이 맞물리면서 서울 전세시장의 불안이 당분간 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
5일 한국부동산원이 공개한 주간 아파트 전세가격지수를 보면 11월 첫째주 기준 103.5(2026년 7월 첫째주=100)로 직전 최고 기록인 2022년 1월 103.8에 0.3포인트 격차까지 근접한 것으로 집계됐다. 2020년 7월 시행된 임대차 3법의 영향으로 2022년 하반기까지 이어졌던 전세난 당시의 고점에 바짝 다가선 것이다. 서울 25개 자치구 가운데 성동·광진·동대문·중랑·성북·노원·마포·영등포·송파·강동구 등 10곳은 이미 전고점을 넘어선 상황이다. 성동구는 고점 대비 11.18% 높고, 송파구는 5.54%, 노원구는 5.43% 높았다.
전셋값이 가파르게 오르는 배경에는 전세 물건 부족이 첫 손에 꼽힌다. 신규 입주물량이 줄어들고 기존 전세 물량이 월세화되는 경향이 지속되는 가운데, 토지거래허가제로 인한 실거주 의무 확대와 다주택자 규제, 대출 규제 등이 전세 공급을 제약하는 데 종합적으로 작용하고 있는 상황이다. 실제 부동산빅데이터랩 아실 집계를 보면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2019건으로 2년 전 같은 날(3만1726건)과 견줘 30.6%나 줄어든 상태다.
문제는 앞으로 서울 재개발·재건축 사업에서 발생할 ‘이주 수요’로 인해 전세난은 더 심각해질 수 있다는 점이다. 정비사업이 본격화돼 이주단계에 들어서면 기존 주택에 거주하던 가구는 준공까지 다른 집을 구해야 한다. 철거와 신축공사를 거쳐 입주가 시작될 때까지는 최소 3년 이상이 필요하다. 특히 자녀 교육 등의 이유로 기존 생활권을 벗어나지 않으려는 이주 수요가 재개발·재건축 지역 인근으로 집중되면서, 국지적으로 전세 매물 확보 경쟁이 심화될 것으로 보인다.
정비사업에 따른 멸실 이주 수요는 향후 수년간 크게 불어날 전망이다. 부승찬 더불어민주당 의원실이 서울시로부터 제출받은 자료를 보면, 올해부터 2031년까지 6년간 서울 정비사업에 따라 발생하는 이주 물량이 22만2천가구에 이르는 것으로 나타났다. 이미 올해 4만6천가구가 이주를 완료했고 2만1천가구의 추가 이주가 예정되어 있다. 내년에는 1만9천가구, 2028년에는 1만8천가구가 이주해야 한다. 한편, 한국부동산원과 부동산114가 함께 발표한 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만2428가구 수준이다. 정비사업 이주 수요를 제외한 실수요를 감당하기에도 버거운 공급량이어서, 전세난이 가속화할 우려가 있다.
안명숙 부동산 마케팅 솔루션제작소 오지랖 대표는 “정비사업 이주 시기를 점검해 분산할 필요는 있으나, 주민 반대나 비용 문제 등을 감안하면 그것도 쉬운 길은 아니다”라며 “서울 내에서 감당하지 못하는 정비사업 이주 수요가 경기도 주요 지역으로 번져 나갈 가능성도 적지 않다”고 말했다. 남혁우 우리은행 부동산연구원도 “학군과 직장 때문에 멀리 이동하지 못하는 이주 수요가 많아진다면, 3∼4인 가구가 살 수 있는 25평 이상의 비아파트로 전세난이 번질 가능성도 적지 않다”고 지적했다.
이지혜 기자 godot@hani.co.kr