이 뉴스의 핵심은 제주 주택시장이 단순한 청약 부진을 넘어 이미 준공된 주택조차 팔리지 않는 구조적 침체에 들어섰다는 점입니다. 7월 미분양이 3,303가구로 처음 3,000가구를 넘었고, 그중 준공 후 미분양이 71.6%라는 사실은 상황의 심각성을 보여줍니다. 석 달 동안 전국 미분양은 1.1% 증가했지만 제주는 22.3%나 늘었다는 점도 눈에 띕니다.
제 생각에는 관광객과 한달살기 방문객이 많다는 사실을 실제 주택 구매 수요로 과대평가한 것이 문제의 출발점입니다. 외지인 투자수요와 세컨드하우스 수요를 기대해 읍면지역까지 공급을 늘렸지만, 제주 분양가는 서울 다음으로 높아 실수요자가 접근하기 어려웠습니다. 수요는 줄었는데 가격과 공급계획이 과거의 기대에 머물면서 미분양이 쌓인 것입니다.
비슷한 사례는 관광지나 개발 호재가 있는 지방에서 종종 볼 수 있습니다. 방문객이 많고 숙박 수요가 있다고 해서 장기 거주와 주택 구매 수요까지 충분한 것은 아닙니다. 실제 생활에서는 일자리, 의료·교육시설, 교통, 생활비와 같은 정주 여건이 더 중요하기 때문입니다.
저라면 제주 주택을 실거주나 투자 목적으로 알아볼 때 단순 할인분양 여부보다 주변 일자리와 임대수요, 관리비, 교통 편의성, 기존 미분양 규모를 먼저 확인할 것 같습니다. 지금의 할인 가격이 정말 합리적인 기회인지, 아니면 추가 하락 위험을 반영한 것인지도 고민해야 합니다. 결국 제주 주택시장이 회복하려면 무리한 공급보다 실제 거주자의 소득과 수요에 맞는 가격 조정, 생활 인프라 개선, 지역별 공급 관리가 함께 이루어져야 한다고 생각합니다.